Mitől függ a 10.000.000Ft lakáshitel havi részlete, mi az annuitás, mikor fizetünk tőkét, milyen a rossz lakáshitelkonstrukció? Mire figyeljünk oda hitelfelvételnél? Hogyan csináljuk az előtörlesztést?
Az árfolyam hatása a hitelre:
Ha nem forintban vettük fel a hitelt, akkor a forint és a deviza árfolyamának változása befolyásolja a havi törlesztőt. (pl.: a forint 20%-ot gyengül, akkor már rögtön 12M.-et vettünk fel a 10 helyett.) Mivel a jövőbeli árfolyamváltozást nem ismerjük (lehet kedvező, de kedvezőtlen is) ezért a devizanem csak a hitel kockázatára (pontosabban a törlesztőrészletek szórására) hat, a látszat ellenére árára nem. Így nem biztos, hogy jó döntés a CHF, vagy EUR hitelt Ft.-ra cserélni, ha az Forint hitelnek magasabb a kamata.
A kamat hatása a hitelre:
Az éves kamat mértéke döntő. 10M. Ft hitel, 10 évre, 5% kamattal: 106.065Ft/hó
PMT(5%/12;120;10000000) összes fizetendő 10 év alatt: 12.727.800Ft. (haviX120)
PMT(10%/12;120;10000000) összes fizetendő 10 év alatt: 15.858.120Ft. (haviX120)
Ezért bármit mond az ügynök, vagy a bankfióki értékesítő, ha keveset akarsz fizetni, akkor azt a bankot kell választanod, aki a legkisebb THM-et ajánlja, mert kamatkülönbség a hitel árára a futamidő alatt hatványozottan hat. Ez igaz a hitelfelvételnél, hitelkiváltásnál is.
A futamidő hatása a hitelre:
Az annuitás miatt a hitel futamideje szintén meghatározó. A bankok nem véletlenül akarják a hitelfelvevőt a hosszabb futamidő felé eltolni, hanem azért mert így több hitelt tudnak kihelyezni, hosszabb futamidőre, összprofituk így maximalizálható. Az annuitásból következik az a tény is, hogy ha hosszú a futamidő, akkor a szerződés elején fennálló hitelünk évekig alig-alig csökken.
Nézzük meg ezt a kérdést néhány példán keresztül!
10M. Ft hitel, 10 évre, 10% kamattal: 132.151Ft/hó
PMT(10%/12;120;10000000) összes fizetendő 10 év alatt: 15.858.120Ft. (haviX120)
10M. Ft hitel, 20 évre, 10% kamattal: 96.502Ft/hó
PMT(10%/12;240;10000000) összes fizetendő 20 év alatt: 23.160.480Ft. (haviX240)
10M. Ft hitel, 30 évre, 10% kamattal: 87.757Ft/hó
PMT(10%/12;360;10000000) összes fizetendő 30 év alatt: 31.592.4520Ft. (haviX360)
Ezért bármit mond az ügynök, vagy a bankfióki értékesítő, ha keveset akarsz fizetni, akkor válaszd a minnél rövidebb futamidőt, a havi néhány ezer Forinttal nagyobb törlesztő plussz éveket jelenthet! Ami még fontosabb, ha van pénzed és előtörlesztenél, vagy fennálló hiteledet kiváltanád, akkor a hitel futamidejét csökkentsd!, ne pedig a tőkét törleszd mert így sokkal több pénzt takaríthatsz meg!
„Csak a kamatot fizesd” – mit is ad a bank az akcióban?
Az annuitásból ered az tény is, hogy „csak a kamat” – típusú hiteleknél. (befektetéshez kötött, vagy Fundameta–Ltp.-vel kombinált hitel esetén) a valós megtakarítás jóval kisebb mint az elsőre látszik. (pedig pl.: a Fundamenta-Ltp., arra amire kitalálták nevezetesen az előtakarékosság/megtakarítás kivállóan alkalmas, a kevés jó termékek egyike a piacon)
Nézzük meg ezt is egy példákeresztül!
5M. Ft hitel, 5 évre, annuitással, 10% kamattal: 106.235Ft/hó
PMT(10%/12;60;5000000) összes fizetendő 5 év alatt: 6.374.100Ft. (haviX60)
5M. Ft hitel, 5 évre, annuitás nélkül 10% kamattal: 125.000Ft/hó
(tőke:(5M./60)+kamat:(5M.X0,1/12)) összes fizetndő 5 év alatt: 7.500.000Ft. (haviX60)
Fundamenta esetében, ha az állam az éves megtakarításhoz hozzáír 30%-ot akkor így alakul
(tőke:(5M./60/1,3)+kamat:(5M.X0,1/12)) : 105.770Ft/hó
Hiába van a 30%-os állami támogatás a Fundamentánál, ezekkel a feltételekkel egy ilyen magas támogatás is mindössze: 465Ft/hó megtakarítást jelent. Ebből is látszik, hogy a termékeket arra használjuk amire valók, az állításokat gondoljuk át, számoljuk ki.
Ebben az esetben a magas kamat és az annuitás hiánya elviszi az állami támogatásból adódó előnyöket. (A bank mindent visz, az állam sokat fizet, a hitelfelvevő meg nem jár jobban.)
Tehát lakáshiteleknél, előtörlszetésnél ami igazán fontos az a THM, a futamidő és a tőketörlesztési periódus.
Ne hagyd magad megvezetni! Használj független pénzügyi tanácsadót, aki nem azért találkozik veled, hogy valamit eladjon, hanem hogy rendbe tegye a pénzügyeidet! Ha nem akarod egész életedben a terpeszkedő, uzsorás pénzügyi közvetítőrendszert hizlalni, hívj fel! Nézzük át a lehetőségeidet, tegyük rendbe pénzügyeidet!
Beke Roland
+3670/373-4271
kolcsonpenz@gmail.com
